Как пандемия изменила дома, в которых мы живем

В декабре 2025 года деловая газета The Wall Street Journal описала важный тренд на рынке недвижимости Нью-Йорка: офисные здания, которые еще недавно были символом финансовой столицы, массово перестраиваются в многоквартирные дома.

Пример крупного проекта: 35-этажный офисный монолит из стекла и бетона, возведенный в 1958 году в центре Манхэттена, собственники решили переделать в жилой дом на 680 квартир. По проекту в обновленном здании расположатся также фитнес-центр, банкетный зал и небольшой кинотеатр для жильцов. Причина смены профиля? После пандемии ковида здание потеряло большую часть своих арендаторов. А потребность в комфортном жилье никуда не делась.

Эхо ковида

Весной 2020 года городская жизнь перевернулась с ног на голову. Кухонные столы превратились в рабочие места, спальни — в конференц-залы Zoom, а балконы — в мини-спортзалы. Миллионы людей впервые ощутили, что их квартира — это не просто «место, где ночуешь», а центр всей повседневной жизни. Именно тогда укрепилась идея жилья как универсальной площадки: это и офис, и спортзал, и пространство для встреч.

Строительная отрасль не такая динамичная, как например, индустрия одежды — от идеи проекта до сдачи готового дома обычно проходит несколько лет, поэтому тенденции, родившиеся в 2020-2021 годах, только сейчас воплощаются в реальность. И, глядя на новые проекты, становится понятно, что пандемия изменила рынок недвижимости сильнее, чем мы могли даже предположить.

По мнению Дуо Дикинсона, американского архитектора и автора нескольких книг, пандемия изменила ожидания от дома: «все, что тогда было онлайн — удаленная работа, удаленная учеба, шопинг, забота о здоровье и благополучии — стало фундаментом нашей жизни». Архитекторы начали пересматривать проекты, ориентируясь на новые ценности: дом должен быть гибким пространством, отвечающим на множество запросов.

Так появились обновленные концепции современных жилых комплексов: это уже не просто набор квартир и кафе с магазинами на первом этаже, а экосистема, в которую встроены коворкинги, переговорные, детские комнаты, заново продуманные лобби, позволяющие проводить время, работать, отдыхать, общаться.

Сегодня проектирование с учетом потребности жильцов в удаленной работе — не бонус, а базовое ожидание. Как отмечает портал Multi-Housing News , во всех новых многоквартирных проектах так или иначе предусматриваются специальные решения в духе коворкингов, а часто еще и — измененные планировки квартир, которые включают небольшие рабочие зоны. Как показало исследование стэнфордских экономистов, качественный домашний офис повышает продуктивность до 13%; плохой — снижает на 10–20%. Газета New York Times приводит слова Рика Кампо, главы крупного фонда, инвестирующего в недвижимость, Camden Property Trust: «Сегодня это не опция, это необходимость. Такая же стандартная услуга, как бассейн [раньше]».

Но на работе все не замыкается. К коворкингам добавляются другие зоны: хобби-студии, мини-кинотеатры (как в проекте, упомянутом в начале статьи), фитнес- и йога-залы. В мегаполисах это экономит жителям до часа в день — просто потому, что нет необходимости ехать в отдельный фитнес-клуб или искать кафе для встречи.

Особенно заметен этот тренд в Азии. Города с высокой плотностью населения и дорогой арендой — Сингапур, Гонконг, Сеул — переосмыслили концепцию жилья задолго до пандемии. После 2020-го спрос на коворкинги и общие зоны в жилых домах только вырос. Комплексы проектируются как «многофункциональные кластеры», где все необходимое — в пешей доступности, что соответствует идее «15-минутного города».

Эта концепция, кстати, родилась как раз в 2020-м, когда передвижение по улицам стало проблематичным из-за разного рода ограничений. Она предлагает оценивать удобство городов по времени, которое, в среднем, тратит житель на дорогу до ключевых объектов инфраструктуры: школ, магазинов, поликлиник, фитнес-залов, кафе. В лидерах рейтингов — европейские города вроде Цюриха и Парижа, а также азиатские мегаполисы: Сеул, Токио.

Не метры, а образ жизни

Переход от «квартиры» к «экосистеме» меняет и бизнес девелоперов. Застройщики, до какой-то степени, превращаются в операторов городской среды.

Конечно, архитекторы-визионеры XX века уже мечтали о чем-то похожем. Задолго до Zoom-звонков, в начале 1950-х, Ле Корбюзье построил в Марселе знаменитый Cité Radieuse. Дом-гигант отвечал идее «вертикальной деревни»: 337 квартир, крыша с беговыми дорожками и детскими площадками, встроенные магазины, школа и кинотеатр. Можно вспомнить и более ранние эксперименты: советские конструктивистские дома-коммуны (1920-1930 гг.), где личное пространство было сведено к минимуму, но при этом обустраивались общие столовые, террасы и детские сады.

Современные европейские проекты переосмыслили эти идеи на совершенно новом уровне. Жилой комплекс Enclave в лондонском районе Кройден, к примеру, — самое высокое модульное жилое здание в Европе (50 этажей). Для 815 апартаментов создано 2230 кв. м общих пространств на шести этажах: коворкинг, фитнес-центр, комнаты для хобби, медиа-студии, террасы. Девелопер прямо говорит, что его цель — развитие коммунальной жизни, когда жильцы могут работать, тренироваться и социализироваться, не покидая дом.

Другой лондонский пример — арендный комплекс Bloom Nine Elms предлагает жителям «жизнь, где все под рукой»: зал для совместной работы с разными типами посадки и переговорными, панорамный спортзал 24/7, террасы, социальные lounge-пространства на нескольких уровнях, ритейл на первых этажах. Комплекс сознательно продает не квадратные метры, а «образ жизни».

В Москве тоже появляются проекты, которые предлагают не просто метры, а новые сценарии жизни. В ЖК «Архитектор» (от девелопера ГК ФСК), расположенном на юго-западе города, например, центральное лобби объединяет три корпуса и включает коворкинг, детскую комнату и зону мероприятий. Для жителей также предусмотрены фитнес-зона, кофейня, салон красоты и ресторан. Помимо удобства такая организация пространства также создает новые типы соседского взаимодействия — комьюнити формируется естественно, вокруг общих пространств, что важно для современного разобщенного общества.

Гибридные форматы работы — когда сотрудники совмещают посещение офиса с работой из дома — уже никуда не исчезнут, прогнозируют аналитики консалтинговой компании McKinsey: посещаемость офисов стабилизируется на уровне 70% от доковидного. Это значит, что и новые форматы домов с нами навсегда.